Curso sobre la actuación de regeneración urbana [17]: Lo que no es una actuación de regeneración

A la hora de elaborar este cuasi-último post de este curso sobre la actuación de regeneración y considerando su título, se hace difícil no reconocer el esfuerzo que reside detrás de toda actuación urbanística. Pero lo cortés no quita lo valiente o más bien la falta de valentía de algunas prácticas que se identifican como actuaciones de regeneración y no lo son.

El problema no es que estemos ante una discusión nominal, sino en el hecho de que las palabras y conceptos no son inocuas y que se pretende adquirir el merito y el reconocimiento por algo que no lo tiene, en cuanto a regeneración urbana en su sentido estricto y que además establecen ejemplos deseducadores que dificultarán la definición de futuras actuaciones de regeneración.

En muchas ocasiones son oportunidades perdidas para afrontar el cambio necesario de modelo solicitado por los propios mecanismos financieros que se otorgan con motivo de presuntas actuaciones de regeneración, o por las agendas y políticas que se aprueban e impulsan y, finalmente, porque se opera al margen del marco normativo especifico que nos hemos dado. En cualquier caso, es difícil hacer un listado de supuestos y prácticas que habiendo sido difundidas como ejemplos de regeneración no lo son, si les pasamos por el tamiz de las determinaciones de las aMU-RRi/ARU que os hemos mostrado y que, por cierto, constituyen el único paraguas legal que permite dar cobertura a las actuaciones de regeneración (alguien podría llegar a la conclusión que se está produciendo una deslegitimación de la voluntad del legislador).

Por ello, la siguiente relación de supuestos (que intencionadamente no queremos identificar con actuaciones concretas sino solo señalar las conductas genéricas), seguramente limitada, no deja de ser una suerte de “prueba diabólica” que dirían los juristas, sobre los cuales iremos identificando los rasgos que hacen que se descalifiquen como actuaciones de regeneración (Los supuestos descritos se podrían complementar con las referencias que hicimos sobre los términos inventados de la gentrificación que podéis ver aquí).

• La actuación de reforma o renovación de la urbanización (aRRU). Esta actuación no es más que la mera sustitución de la edificación y de la urbanización sobre suelo urbanizado. Se sustituye una realidad por otra con distintas variantes, pero todas comparten el mismo concepto, la sustitución urbana. No deja de ser una actuación clásica de incremento de edificabilidad que cubre las eventuales cargas urbanísticas. Pero la aRRU no preserva nada, no edifica nada, no rehabilita nada, no exige ni afecta el deber de conservación a la actuación, ni cabe imputar los costes de las medidas sociales, económicas y medioambientales. Sin perjuicio de que comparta con la actuación de regeneración y renovación (aMU-RRi/ARU) el vocablo “renovación”, esta actuación es otra cosa.


• Los Planes Especiales de Reforma Interior (PERI) o sus sucedáneos. Este tipo de instrumento o actuación urbanística incluida en él no deja de ser una actuación de gasto público (vinculado o no a un ARI, un ADR o similar), donde las administraciones habitualmente costean el 100% de la reurbanización y a lo sumo conceden una serie de subvenciones individuales a la rehabilitación. Pero no hay obligatoriedad de participación, ni de costeamiento por los propietarios incluidos, ni afectación del deber de conservación, ni suele ser una actuación conjunta.


• Las actuaciones concurrentes de suelo y vuelo de adhesión voluntaria. Son actuaciones que concurren en el tiempo promovidas por distintos agentes, donde la reurbanización e incluso las medidas de carácter integrado son socializadas en su integridad y las actuaciones sobre los edificios van “ocurriendo” con mayor o menor fortuna. Pero como no se exige el deber de conservación, ni se activa ningún instrumento de planeamiento que coordine, vertebre y obligue a todos los incluidos, pues no deja de ser una mera “confluencia de astros”, que además da pie a la aparición de los free riders.


• El queso gruyere o el gerrymandering. Este supuesto corresponde al caso de que exista una amplia porción de suelo urbanizado vacante que se somete a una actuación de reurbanización (con el RDL 8/2011 si superaba el 50% del ámbito era una actuación de renovación, si era inferior era de regeneración), pero donde la discrecionalidad del trazado de la raya que delimita el ámbito (el gerrymandering) hace que los inmuebles contiguos o incluso rodeados (el queso gruyere) no participen de los costes, pero sí de los beneficios de la actuación (aquí la otra lotería del planeamiento). Esto es, la actuación costea las cargas urbanísticas, incluso con disposición de recursos públicos y los bienes del ámbito “regenerado”, cuyos propietarios se benefician del incremento de valor que es patrimonializado exclusivamente por ellos.


• La publificación o socialización de todos los costes de una intervención conjunta sin instrumento de planeamiento. Aquí cabe destacar la inversión directa de recursos públicos sin aplicar técnicas como las contribuciones especiales (LRHL 28 y siguientes), caso de que únicamente se actué sobre la urbanización. También se puede combinar con aportaciones o subvenciones a la rehabilitación total o parcial. Pero como el dinero público es finito, pues suele ser de carácter testimonial y por otra parte genera una falsa expectativa, al considerar que esa práctica es generalizable al resto de tejidos, sin valorar si es sostenible para las administraciones que las impulsan y sin consideración de las obligaciones legales de los propietarios.


• El fomento de la rehabilitación edificatoria exclusiva y disociada del suelo. Por último, el fomento de la rehabilitación sin exigir una actuación conjunta con los contiguos o sin afectación con el marco urbano donde se ubica, lo que hace que tanto las inversiones y las ayudas sean ineficientes e ineficaces, máxime cuando en muchos de los casos la raíz más probable de la degradación urbana no se preferentemente física.

Estos 6 casos prototípicos no son más que eso, prototipos habituales de otras actuaciones y dinámicas, pero como habéis podido contrastar no cumplen con las características y condiciones de las aMU-RRi/ARU que definen las actuaciones de regeneración del marco jurídico actual, el cual procederemos a sintetizar en el último post con el que daremos fin a este curso de regeneración urbana.

POSTS DE LA SERIE SOBRE LA ACTUACIÓN DE REGENERACIÓN URBANA:

(1): La actuación y las denominaciones

(2): El objeto

(3): El encaje jurídico

(4): La obligatoriedad de participación

(5): La ordenación

(6): La delimitación

(7): La memoria de viabilidad económica aMU

(8): Los contenidos del instrumento

(9): La gestión

(10): La distribución de costes y beneficios

(11): El deber de conservación

(12): La revalorización

(13): Las ayudas

(14): El realojo

(15): Lo integrado

(16): El cambio de modelo

(17): Lo que no es una actuación de regeneración

(18): Conclusiones y epílogo